Niedawno światło dzienne ujrzały założenia do nowego rządowego rozwiązania pomocowego jakim jest program Pierwsze Mieszkanie. Jednym z jego podstawowych składników jest Bezpieczny Kredyt 2%.
Nie ma jeszcze gotowego projektu, który przedstawiłby dokładnie wszystkie rozwiązania dotyczące kredytu z dopłatami, dlatego możemy opierać się tylko na materiałach z przedstawienia założeń programu, wypowiedzi jego twórców i danych ze stron rządowych.
Wiadomo już na pewno, ze tytułowy Bezpieczny Kredyt 2% będzie oprocentowany więcej niż 2% w skali roku. Ta dwójka ma być tylko stopą odniesienia. We wszystkich wypowiedziach natomiast, a także w wyjaśnieniach do programu dostajemy informacje, że preferencyjny kredyt w pierwszych 10 latach będzie oprocentowany stawką 2% + marża bankowa.
Trochę zawiłości
Ciekawe jednak jest to, że w przygotowanych slajdach o programie takie stwierdzenie nigdzie nie pada. Dostajemy natomiast treści, z których może wynikać coś innego.
Najważniejszym i w zasadzie jedynym opisanym sposobem obliczenia oprocentowania kredytów z dopłatami jest stwierdzenie:
Obniżka raty o różnicę między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie, pomniejszone o marżę, oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących, a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2%
Nie dość, że nie ma jasno określonego oprocentowania na poziomie 2% + marża, to w ogóle nie odnosi się ono do ostatecznego oprocentowania. Opisuje tylko wysokość dopłaty, o jaką ma być obniżana rata standardowego kredyty mieszkaniowego w banku komercyjnym. I to właśnie wydaje się dziwne. Dlaczego taki zapis ? Dlaczego nie można było tego zapisać wprost ?
Może dlatego, że ostatecznie oprocentowanie nie będzie takie, jakie nam obiecują ?
Sprawdźmy przekaz
Przeanalizujmy poszczególne fragmenty przedstawionego rozwiązania.
Od razu pomińmy to, że opis ma dotyczyć obniżki raty, która z założenia wyrażona powinna być w walucie kredytu, czyli w złotych polskim, a dotyczy sposobu ustalania obniżki oprocentowania. Punkt więc nie powinien w ogóle zostać nazwany obniżką raty, a właśnie obniżką oprocentowania.
Skupmy się więc na tym o ile to oprocentowanie ma być obniżane. Jak czytamy ma to być różnica pomiędzy dwiema składowymi. Druga jest jasna, bo wynosi 2%. Problematyczna jest natomiast pierwsza składowa różnicy: stała stopa ustalona w oparciu o średnie, pomniejszone o marżę, oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących.
Obniżka oprocentowania ma być więc policzona na podstawie średniej z różnych banków kredytujących w danym momencie. To znaczy, że będzie ona uniwersalna ? Wyrażona w procentach będzie taka sama dla wszystkich kredytów bez znaczenia, w jakim banku będzie on udzielony?
Policzmy
Spróbujmy to sprawdzić na przykładzie. Załóżmy, że mamy dziś na rynku 3 banki, które udzielają kredytów z okresowo stałą stopą procentową w okresach pięcioletnich. Kredyt w wys. 200 tys. zł, wkład własny 20%.
Bank I: oprocentowanie 8,12% w tym marzą 1,69%, co daje stałą stopę w wys. 6,43%
Bank M: oprocentowanie 7,90 % w tym marzą 1,80%, co daje stałą stopę w wys. 6,10%
Bank P: oprocentowanie 8,65 % w tym marzą 1,82%, co daje stałą stopę w wys. 6,83%
Średnia ze stałych stóp w przykładowych bankach kredytujących wynosi w naszym przykładzie 6,45%
Wg przedstawionych nam wcześniej założeń, daje nam to obniżkę oprocentowana równą 6,45pp – 2pp, czyli 4,45pp
Jeśli obliczoną wartość obniżki odejmiemy od któregokolwiek przyjętego oprocentowania, to w żadnym banku nie otrzymamy dokładnie obiecywanych 2% + marża banku.
Odpowiednio będzie to:
- w banku I: 3,67%
- w banku M: 3,45%
- w banku P: 4,20%
Czy stałe oprocentowanie przez 10 lat będzie stałe ?
To jednak nie wszystko. Obliczona obniżka nie musi być taka sama przez całe 10 pierwszych lat. Zgodnie z założeniami programu będzie ona ustalana dwukrotnie. Pierwszy raz w dniu udzielenia kredytu, drugi raz po pięciu latach. Może się więc okazać, że Bezpieczny Kredyt wcale nie będzie miał stałego oprocentowania w pierwszych 10 latach.
