Jednym z największych oczekiwań wobec zapowiadanego programu Pierwsze Mieszkanie jest wymóg niższej zdolności kredytowej w Bezpiecznym Kredycie 2%.
Sama Zdolność kredytowa to możliwość spłaty raty kredytu o określonej wartości. Im wyższe oprocentowanie, a co za tym idzie, także rata, tym mniejsza zdolność kredytowa. Kiedyś przy oprocentowaniu 2,5% płatność w wys. ok 800 zł była ratą kredytu w wys. ok. 200 tys. zł., a dziś przy oprocentowaniu 9% jest ratą kredytu w wys. już tylko 100 000 zł.
Jednym z głównych założeń programu Pierwsze Mieszkanie jest zwiększenie dostępności kredytów hipotecznych, a to ma doprowadzić do łatwiejszego nabycia pierwszego lokum. Zmniejszenie raty kredytowej o dopłatę ma sprzyjać zwiększeniu zdolności kredytowej i większej możliwości zaciąnięcia kredytu.
Czy zdolność kredytowa w przypadku produktu Bezpieczny Kredyt 2% będzie większa?
Na sposób badania maksymalnej zdolności kredytowej wpływają nie tylko procedury poszczególnych banków. Przede wszystkim zależy on od zasad narzuconych przez regulatora, którym jest Komisja Nadzoru Finansowego. Żaden bank nie ma możliwości niedostosowania się do tzw. rekomendacji wydawanych przez ten organ. To właśnie w nich zawarte są zalecenia jak należy postępować i czego mają wymagać wewnętrzne procedury. Każdy bank do zasad musi się stosować i skrupulatnie je przestrzegać. Gdyby było inaczej to na rynku raczej nie mielibyśmy aż tak dużego problemu z dostępnością kredytów. Część banków prawdopodobnie samowolnie poluzowałoby swoje własne reguły, aby zwiększyć akcję kredytową.
Jednak tak jak napisałem to rolą KNF-u jest pilnowanie rynku i to do zasad KNF-u wszyscy powinniśmy się stosować. To Komisja Nadzoru Finansowego rządzi rynkiem.
Bezpieczny Kredyt 2% w ramach programu Pierwsze Mieszkanie w pierwszych 10 latach został zaprojektowany jako zobowiązanie spłacane w ratach malejących. To oznacza, że standardowo pierwsza rata jest największa a kolejne maleją w miarę spłacania kredytu (kapitał w racie jest zawsze taki sam, a odsetki z każdą ratą maleją). Taka początkowa malejąca płatność ze względu na swoją konstrukcję jest więc wyższa niż jej popularniejszy na rynku odpowiednik – rata równa. Zresztą korzystniejsza zdolność kredytowa jest pewnie głównym powodem popularności kredytów w ratach równych.
Na szczęście w produkcie Bezpieczny Kredyt 2% mamy do czynienia z dopłatą, która powoduje, że początkowe obciążenie spada, a nawet jest mniejsze niż alternatywna standardowa rata równa.
Policzmy
Załóżmy sobie dla przykładu kredyt w wys. 300 tys. zł zaciągnięty na okres 30 lat, przy oprocentowaniu 8% i marży (składowej oprocentowania) 2%. Do obliczeń parametrów kredyt z programu Pierwsze Mieszkanie skorzystaliśmy ze specjalnie do tego przygotowanego kalkulatora.
Jak widać pierwsza rata po dopłacie wynosi 1833zł. Bez dopłaty wynosiłaby 2833 zł, a rata adekwatnego kredytu w ratach równych wynosiłaby 2201 zł.
Biorąc pod uwagę obecne regulacje, zdolność kredytowa powinna być liczona według najwyższej możliwej do płacenia raty kredytowej. Nie powinna to więc być rata po dopłacie. Powinna to być rata przed dopłatą. Fakt, że mamy dopłatę nie daje gwarancji, że jej nigdy nie stracimy. W każdym dotychczasowym programie pomocowym związanym z kredytami hipotecznymi były ściśle określone ramy, w których musieliśmy się poruszać, żeby dopłat nie utracić. Dlatego też, biorąc pod uwagę wszystkie zalecenia KNF, mające na celu maksymalnie zabezpieczyć kredytobiorcę przed efektem wzrostu raty, każdy bank powinien zdolność kredytową liczyć wg standardowej raty kredytu w systemie rat malejących. To jednak sprawiłoby, że na preferencyjny kredyt wymagana byłaby większa zdolność kredytowa niż na standardowy kredyt w ratach równych. Byłoby to więc absurdalne, ponieważ dostalibyśmy produkt w postaci taniego kredytu dla bogatych, a wprowadzenie programu mijałoby się z celem.
Wszyscy zatem spodziewają się , że za programem będą szły także inne regulacje, które pozwolą na obliczanie zdolności kredytowej przy uwzględnieniu raty po dopłacie. Co więcej jest to warunek konieczny, żeby program Pierwsze Mieszkanie miał sens w części obejmującej Bezpieczny kredyt. W naszym przykładzie pierwsza rata malejąca po dopłacie jest o prawie 400 zł niższa niż rata równa, więc zdolność kredytowa klienta byłaby wyższa. Inaczej nici z tanich kredytów.
Czy o kredyt z dopłatą zawsze będzie łatwiej ?
Jak wykazaliśmy pożądane jest, aby kalkulacje odbywały się w oparciu o ratę po dopłacie. Jest to warunek niezbędny, aby dziś zwiększyć dostępność kredytów mieszkaniowych. Niestety to też może nie sprawdzać się w każdych warunkach.
Wszyscy zakładają, ze wcześniej czy później stopy procentowe zaczną spadać. Może nawet już pod koniec 2023 roku. Jak to wpłynie na parametry Bezpiecznego Kredytu 2% ?
Załóżmy że oprocentowania spadną do średnio 6%. Tak będzie więc wyglądał nasz wcześniejszy przykład:
Co się stało ? Zadziałała matematyka. Preferencyjna rata Bezpiecznego Kredytu (1833 zł) stała się wyższa niż płatność w standardowym kredycie w ratach równych (1799 zł).
Skutkować to może tym, że zdolność kredytowa w przypadku preferencyjnego kredytu zacznie być mniejsza niż w przypadku jego zwykłego odpowiednika. Im niższe oprocentowanie tym ta różnica będzie większa na niekorzyść kredytu z dopłatami. Nie byłaby to dobra wiadomość, ponieważ znów nie licowałoby to z celem w jakim rozwiązanie ma być wprowadzone. Tu znów na tańszy kredyt stać byłoby zamożniejszych, bo zwiększa się pułap wejścia.
Oczywiście poziom oprocentowania, przy którym osiągniemy poziom równowagi zdolności kredytowej dla tych dwóch kredytów zależy od ostatecznych parametrów programu, które poznamy po wejściu w życie odpowiedniej ustawy. Nie będzie się on jednak znacznie różniło d poziomu z naszego przykładu (ze względu na bufor bezpieczeństwa dodawany do oprocentowania w procesie liczenia zdolności może być nawet wyższy) Na szczęście do 1 lipca, kiedy to nowy program ma wejść w życie jest jeszcze sporo czasu i wiele spraw decydenci będą mogli jeszcze przewidzieć i może zmienić, aby program okazał się sukcesem.
Krzysztof Bontal
Proferto.pl
